اموال غیر منقول چیست؟
اموال غیر منقول به اموالی گفته می‌شود که از مکانی به مکان دیگر منتقل نمی‌شود. اصطلاح اموال غیرمنقول شامل زمین نیز می‌شود. در حقوق املاک و مستغلات، اموال غیرمنقول دارای حقوق مالکیت خاصی است که با عنوان (کل یا جزئی) آن ملک همراه است.
این موارد ممکن است شامل حقوق ساختمان‌ها، حقوق دریافت اجاره، حقوق موروثی، حق راه، کشتی یا ماهیگیری باشد. معمولاً شامل مواردی مانند چمن، محصولات زراعی یا الوارهای ایستاده نمی‌شود. در بسیاری از سیستم‌های حقوق مدنی جهان همان “مالکیت” است.
تعریف قانونی اموال غیر منقول
برای تعریف اموال غیر منقول باید به مواد 12 تا 18 قانون مدنی رجوع کرد. بر اساس ماده 12 اموال غیر منقول غیر قابل انتقال هستند. در واقع باید گفت که جابه‌جایی آن مال باعث خرابی و خسارت می‌شود. بر اساس ماده 13 بناها و زمین‌ها و هرچیزی که در ساختمان و جز آن باشد، غیر منقول به حساب می‌آید.
همچنین باید گفت همه مواد و مصالحی که در آن ساختمان به کار گرفته شده باشد جزو اموال غیر منقول است. بر طبق ماده 14 قانون مدنی نیز اموالی مانند مجسمه، نقاشی، آینه، ستون و نرده تزئینی و غیره که در ساختمان و یا زمین آن استفاده شده و به کار رفته است نیز اموال غیر منقول خواهد بود زیرا جابه‌جایی و نقل و انتقال آنها باعث ایجاد خرابی می‌شود.
بر اساس ماده 16 همین قانون، همه درختان و نهال‌ها و غیره که در زمین کاشته شده‌اند مادامی که قطع نشوند، اموال غیر منقول هستند. همچنین طبق ماده 17 قانون مدنی کل شور، حیوانات و وسایل استفاده شده در کشاورزی و باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی اموال غیر منقول محسوب می‌شوند.
البته لازم به ذکر است که تشخیص و تحلیل این مسئله از وظایف حاکم مربوط به پرونده است، چون ممکن است دارای جزئیات خاصی باشد و موجبات اختلاف را ایجاد کند. طبق ماده 18 هم باید گفت که حقوقی مانند حق ارتفاع، حق انتفاع و مواردی مانند دعوای خلع ید و مانند آن تابع شرایط قوانین اموال غیر منقول خواهند بود.
انواع اموال غیر منقول
لیست اموال منقول و غیرمنقول شامل موارد متعددی است که در ادامه انواع اموال غیر منقول را به شما معرفی می‌کنیم.
اموال غیرمنقول ذاتی
برای بسیاری از افراد پیش می‌آید که زمین منقول است یا غیر منقول؟ بر اساس قانون مالی مانند زمین و معدن که به صورت ذاتی و بدون دخالت و اقدامات انسانی، قابلیت جابه‌جایی ندارند جزو اموال غیر منقول ذاتی محسوب می‌شوند.
اموال غیر منقول به خاطر عمل و دخالت انسان
مالی که در آغاز منقول بوده است و سپس به دلیل اقدام و دخالت‌های انسانی به زمین و یا بنایی وصل شده باشند؛ به صورتی که جابه‌جایی، انتقال و جدا کردن آنها باعث ایجاد خسارت در آنها می‌شود.
به عنوان مثال تیرآهن به صورت ذاتی یک مال منقول محسوب می‌شود، اما هنگامی که در سازه بنا ساختمانی استفاده و به کار گرفته شود دیگر بدون ایجاد خسارت و تخریب قابل جابه‌جایی و نقل و انتقال نخواهد بود؛ بنابراین تیرآهن و یا بلوکی که در یک بنا استفاده می‌شود، در دسته اموال غیر منقول به حساب می‌آید.
اموال غیر منقول از نوع حکمی
به مالی که به خاطر صلاحدید محاکم و بازداشت اموال، بخشی از یک مال غیرمنقول ذاتی به حساب می‌آید، مال غیرمنقول از نوع حکمی گفته می‌شود.
به عنوان مثال یک دستگاه پمپ آب که در یک بخش از زمین کشاورزی قابل استفاده باشد، مال غیر منقول از نوع حکمی به حساب می‌آید.
اموال غیرمنقول تبعی
حق انتفاع از اموال غیرمنقول مثل حق عمری و همین‌طور حق ارتفاق نسبت به مال غیر مانند خلع ید، حق سکنی و…
انواع اموال غیر منقول
نمونه های اموال غیر منقول
زمین
ساختمان (آپارتمان، ویلا، خانه، انباری، مغازه و غیره)
معدن
مصالح و مواد ساختمانی و لوله‌ها (در صورتی که در ساختمان و یا درون زمین استفاده شده باشد)
مجسمه، نقاشی و دیگر آثار هنری در صورتی که درون زمین و یا ساختمان به‌کار رفته باشند و انتقال و حرکت آنها باعث آسیب دیدن و تخریبشان خواهد شد.
محصولات و مواد کشاورزی تا زمانی که درو یا برداشت نشده باشند. اگر قسمتی از آنها هم برداشت یا چیده شده باشد، فقط همان قسمت منقول است و بقیه قسمت‌ها غیر منقول به حساب می‌آید.
درخت، شاخه، نهال و قلمه مادامی که کنده یا قطع نشده باشند و به زمین وصل باشند، غیرمنقول به حساب میایند.
تجهیزات و ابزارآلات آبیاری مانند پمپ آب و چاه، تجهیزات و ابزارآلات کشاورزی و حیواناتی که برای کشاورزی و برداشت به کار گرفته می‌شوند (مانند گاو) و دستگاه‌ها در صورتی که به کشاورزی اختصاص داده شده باشند، در دسته اموال غیرمنقول به حساب میایند.
شرایط تبدیل شدن اموال غیر منقول به منقول
همان‌طور که اشاره شد، قسمت قابل ملاحظه‌ای از اموال غیر منقول موجود، به موارد املاکی مرتبط می‌شود. در صورتی که به دلیل تخریب ملک مورد نظر، مصالحی مانند آجر و فولاد، نرده، آینه و غیره استخراج شود، این اموال به اموال منقول تبدیل خواهند شد.
باید در نظر داشت که تا هنگامی که ملک به صورت قانونی تخریب شود، مصالح و مواد به کار برده شده قابلیت تغییر ماهیت نخواهند داشت.
توقیف اموال غیر منقول
توقیف اموال به معنای پیشگیری و منع انتقال مال از طریق فرد محکوم (خوانده) در دوران دادرسی تا زمان اجرای حکم است. قوانین مربوط به توقیف مال در دوران دادرسی و بازداشت در مرحله اجرا بر اساس قوانین احکام مدنی بوده و در غالب موارد دارای مقررات و شرایط یکسان هستند.
برای توقیف اموال غیر منقول نیازی به اقدامات عملی و فیزیکی نیست و فقط با ارائه حکم دادگاه و صدور آن به اداره ثبت اسناد و املاک، امکان واگذاری قانونی و معامله آن از بین می‌رود.
برای بازداشت مال غیر منقول مانند خانه، ملک، زمین، ویلا، مغازه، انباری و غیره، در صورتی که ملک مورد نظر سابقه ثبتی داشته باشد، باید از طریق اداره ثبت اقدام کرد و اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، بر اساس ماده 87 به بعد در قانون اجرای احکام مدنی، ملک مورد نظر نزد شخص ثالث و یا فرد محکوم (بدهکار) قابل بازداشت است.
حقوق وابسته به اموال غیر منقول
حق وصول اجاره
برای کلیه اموال غیر منقول که شخص در اختیار دارد، پس از اعطای اجاره به شخص ثالث، مکلف به وصول اجاره‌بها می‌باشد.
حق وصول حقوق
در صورتی که شخص ثالث اجاره‌دهنده ملک را زراعت کند یا از طریق آن کسب درآمد کند، مالک مال غیر منقول از نظر قانونی مجاز به وصول آن است.
حق تقدم
زمین‌ها را می‌توان در دسته‌های عمومی یا خصوصی طبقه‌بندی کرد و تجاوز به حریم آنها می‌تواند منجر به طرح دعوی قضایی شود.
حق شیلات یا کارخانه
اگر اموال غیر منقول شامل یک کارخانه یا یک آبگیر است که به عنوان یک نقطه برای ماهیگیری استفاده می‌شود، مالک می‌تواند حقوق و مزایا آن را برای خود محفوظ نگه دارد.
اموال غیر منقول چگونه باید مشمول مالیات شود
زمین و ساختمان‌ها مجموعه‌ای از خدمات هستند که می‌توانند برای مصرف یا تولید استفاده شوند. اگر اموال غیرمنقول برای اهداف تولیدی مانند کارخانه و ماشین‌آلات استفاده می‌شود، خدماتی که از آن ایجاد می‌شود نباید مشمول مالیات شوند.
هر مالیاتی که در زمان خرید ملک پرداخت می‌شود باید بلافاصله در مقابل مالیات فروش سایر اموال یا مالیات بر محصولات ساخته شده توسط کارخانه واقع در آن ملک، قابل پرداخت باشد. اگر مالیات بر فروش وجود نداشته باشد، صرفاً به دلیل عدم فروش، بازپرداخت انجام می‌شود.
میزان مالیات بر ارث اموال غیر منقول
مالیات بر ارث اموال غیر منقول به قرار زیر است:
املاک مسکونی 7.5% ارزش معاملاتی
املاک تجاری و اداری 3% ارزش واقعی مطابق با نرخ روز
میزان مالیات‌های ذکر شده در فوق برای وراث طبقه اول تعیین می‌شود. برای وراث طبقه دوم دو برابر نرخ ذکر شده و برای وراث طبقه سوم، چهار برابر آن است.
اموال غیر منقول معاف از مالیات بر ارث
برای مشمولین قانون جدید، معافیت از مالیات در مورد دارایی غیر منقول در نظر گرفته نشده است و افرادی که مشمول قانون قدیم هستند نیز به صورت ویژه برای اموال غیر منقول معافیت ندارند. ولی برای افراد مشمول قانون قدیم به صورت کلی تا سقف سی میلیون ریال از ارزش ارث هر کدام از ورثه، مشمول معافیت می‌شود.
برای ورثه‌ای با سن زیر 20 سال، مبلغ معافیت مبلغ پنجاه میلیون ریال است. همچنین لازم به ذکر است که اسباب و اثاثیه محل اقامت شخص فوت شده در هر دو قانون (جدید و قدیم) جزو اموال معاف از مالیات خواهد بود.
دیدگاه خود را بنویسید